Planejamento Sucessório
STF Forma Maioria para Garantir a Imunidade do ITBI na Integralização de Imóveis em Holding
O Supremo Tribunal Federal formou maioria, em 28 de setembro de 2026, para garantir a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de uma empresa — mesmo quando essa empresa tem como atividade preponderante a administração de bens imobiliários, caso típico das holdings familiares. Essa era, até aqui, a principal insegurança de quem considerava estruturar uma holding com imóveis: o risco de a Fazenda cobrar o imposto alegando que a atividade imobiliária da empresa afastaria a imunidade constitucional.
Com o placar já formado em 6 a 2, favorável ao contribuinte, essa insegurança deixa de ser um motivo razoável para adiar a decisão. Quem vinha esperando o desfecho do julgamento para só então constituir a holding já tem, na prática, a direção que o STF deve consolidar — e não precisa aguardar a conclusão formal do processo para agir com planejamento.
Este artigo explica o que diz a imunidade do ITBI prevista na Constituição, o que o Tema 1348 decide, e por que a janela até o fim de 2026 torna esse o momento adequado para quem está avaliando constituir ou ajustar uma holding com imóveis.
O que diz a imunidade constitucional do ITBI
A Constituição Federal prevê que o ITBI — imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis — não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ou seja, quando um sócio transfere um imóvel para integralizar sua participação societária1. A própria Constituição, porém, prevê uma exceção a essa imunidade: ela não se aplica se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Era exatamente nessa exceção que morava a insegurança jurídica para holdings patrimoniais: como esse tipo de empresa costuma ter, entre seus objetos sociais, a administração e locação de imóveis, municípios passaram a cobrar o ITBI sobre integralizações alegando que a "atividade preponderante imobiliária" afastava a imunidade — mesmo em estruturas de planejamento sucessório e patrimonial, não voltadas à compra e venda especulativa de imóveis.
O que o Tema 1348 decide
O julgamento, relatado pelo ministro Edson Fachin no Recurso Extraordinário 1.495.108, discute justamente os limites dessa exceção constitucional. Nas sessões presenciais de 2 e 16 de setembro de 2026, cinco ministros já haviam votado a favor da imunidade e dois contra — e o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, que havia acompanhado o relator no plenário virtual, mas indicou que os argumentos da divergência mereciam maior reflexão antes de confirmar seu voto.
Em 28 de setembro de 2026, Moraes devolveu o processo e manteve a posição favorável ao contribuinte, consolidando a maioria em 6 votos a 2. É importante um ajuste técnico aqui: a ministra Cármen Lúcia havia votado favoravelmente ainda na fase do plenário virtual, mas, como a votação foi reiniciada na fase presencial, esse voto não pode mais ser contabilizado no placar atual — ela volta a figurar entre os ministros que ainda vão votar. Mesmo assim, com 6 votos a 2, a tendência do STF é de que a imunidade seja garantida mesmo quando a atividade da empresa envolve a administração de imóveis, afastando a aplicação automática da exceção da atividade preponderante nesses casos de integralização de capital.
Na prática, isso representa a sinalização de segurança jurídica que faltava para holdings familiares que utilizam imóveis como parte da integralização do capital social — um dos movimentos mais comuns em planejamento patrimonial e sucessório, e que, até esta maioria se formar, ficava sujeito à incerteza sobre a cobrança do imposto pelos municípios.
Placar do julgamento: quem já votou e quem ainda falta
Até a devolução do voto de Alexandre de Moraes, em 28 de setembro de 2026, o julgamento do Tema 1348 estava assim:
| Posição | Ministros |
|---|---|
| A favor da imunidade (6) | Edson Fachin (relator), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes — este último devolveu o voto-vista em 28/09/2026, mantendo a posição favorável que já havia adotado no plenário virtual |
| Contra a imunidade (2) | Gilmar Mendes e Flávio Dino |
| Ainda faltam votar | Cármen Lúcia — havia votado favoravelmente na fase do plenário virtual, mas, com o reinício da votação na fase presencial, esse voto deixou de valer e ela precisa votar novamente — e Dias Toffoli |
Hoje, o placar oficial é de 6 votos a 2. Mesmo no cenário mais conservador — se tanto Cármen Lúcia quanto Dias Toffoli votassem contra a imunidade —, o resultado ficaria em 6 a 4, ainda favorável ao contribuinte. A expectativa, porém, é de que Cármen Lúcia mantenha a posição que já havia manifestado no plenário virtual e vote a favor da imunidade, o que levaria o placar a 7 a 2 (ou 7 a 3, se Toffoli divergir). A conclusão formal do julgamento está prevista para a sessão virtual entre 9 e 19 de outubro de 2026.
Por que não é preciso esperar a conclusão formal do julgamento
O julgamento ainda não foi formalmente encerrado — restam os votos de Cármen Lúcia e Dias Toffoli e a proclamação do resultado na sessão virtual entre 9 e 19 de outubro de 2026. Mas, do ponto de vista prático, uma maioria de 6 a 2 — que se mantém favorável ao contribuinte mesmo no cenário mais conservador de 6 a 4 — já indica com clareza a posição que o Supremo deve consolidar sobre o tema. Para quem vinha adiando a constituição de uma holding com imóveis justamente por receio da cobrança do ITBI sob a exceção da atividade preponderante, esse receio deixa de ser um motivo técnico sólido para continuar esperando — especialmente diante do prazo que está correndo em paralelo.
O prazo que torna este o momento certo: 31/12/2026
Ou seja: para quem está com a integralização de imóveis em holding represada pelo receio do ITBI, a combinação da maioria já formada no STF com o prazo da reforma tributária cria uma janela concreta de oportunidade entre agora e o fim do ano — sem necessidade de aguardar a conclusão formal do Tema 1348 para dar o próximo passo.
Perguntas frequentes
O próximo passo
A maioria já formada no STF muda o cenário de quem vinha adiando a constituição de uma holding com imóveis por receio do ITBI — e o prazo da reforma tributária até o fim de 2026 torna a avaliação da sua estrutura ainda mais urgente.
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Notas e referências
- O art. 156, §2º, I, da Constituição Federal estabelece a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvando que a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens ou direitos imobiliários, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. O Tema 1348 de Repercussão Geral do STF, relatado pelo ministro Edson Fachin no RE 1.495.108, discute os limites dessa exceção. ↩
- A Lei Complementar nº 214/2025 (reforma tributária) estabelece o prazo até 31/12/2026 para que imóveis já integralizados ou registrados possam optar pelo valor de referência como redutor na apuração de tributos futuros. ↩
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